Archiwum

adw. Przemysław Lech

Nie będę pisał o tym, że trzeba w umowie określić czynsz, jego wysokość i termin zapłaty. Takie rzeczy są oczywiste. Ale jeśli ktoś Ci daje umowę do podpisania, którą on sam zaprojektował, to musisz ją dobrze przeanalizować, bo z pewnością jest ona lepsza dla strony, która ją sporządziła.

• Na co warto zwrócić uwagę w umowie dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę?

     Warto zapisać w umowie, że już od momentu jej podpisania inwestor powinien płacić czynsz. Często zdarza się, że inwestor opóźnia się z rozpoczęciem inwestycji, a w umowie jest zapis, że dopiero po jej ukończeniu powinien płacić czynsz właścicielowi. Pewnie się domyślacie, że te opóźnienia mogą się okazać dosyć duże, a przez ten czas nie dostajemy pieniędzy.

     Jeśli inwestor nie zgodzi się na powyższy zapis, to powinieneś nalegać na przewidzenie w umowie zapisu, że umowa ulega rozwiązaniu, jeśli instalacja fotowoltaiczna nie zostanie zrealizowana np. do 6 miesięcy.

     Polecam też zapisać, że inwestor oświadcza, że nieruchomość odpowiada jego zamierzeniom inwestycyjnym opisanym w umowie oraz że nie wnosi do niego pod tym względem żadnych zastrzeżeń.

• Zmiana zajętego obszaru

     Może się zdarzyć, że w trakcie trwania dzierżawy inwestor (dzierżawca) zacznie zajmować większe obszary zajętej nieruchomości niż te, na które się umówiliście w umowie. Dajmy na to, że będzie dokładał kolejne panele fotowoltaiczne. Z tego powodu zalecany byłby zapis np. „Zmiana obszaru zajętej nieruchomości, o której mowa w umowie, nie może być dokonana po upływie ………… lat od dnia zawarcia niniejszej umowy, a zmieniona powierzchnia nie może różnić się od wyznaczonej zgodnie z zapisem w umowie o więcej, niż …. %”.

• Dzierżawa pod fotowoltaikę – pozostałe zapisy

     Czy inwestor ma mieć prawo do dalszej dzierżawy? Czyli oddanie w poddzierżawę innemu podmiotowi? To też powinieneś przewidzieć w umowie dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę.

     Bardzo polecam zapis, że obowiązek uprzątnięcia gruntu leży po stronie inwestora wraz z końcem obowiązywania umowy i wraz z poniesieniem kosztów. Podobnie obowiązek rekultywacji terenów i przywrócenie stanu pierwotnego. Wówczas należy w umowie przewidzieć kary umowne za niewypełnienie tego obowiązku.

     Koniecznie trzeba też przemyśleć, co zrobić z ustaloną kwotą czynszu. Dzierżawa pod fotowoltaikę będzie zawarta na długie lata i za jakiś czas umówiona wysokość czynszu może nie być adekwatna do cen rynkowych. Pieniądz może tracić na wartości lub wartość nieruchomości może wzrosnąć. Z tego powodu trzeba wziąć pod uwagę możliwość indeksowania kwoty czynszu rocznego np. wskaźnikiem cen, towarów i usług konsumpcyjnych – co roku.

     Dobrze by było, ażeby obowiązek ubezpieczenia nieruchomości instalacji fotowoltaicznej, zapłata podatku i kosztów bieżących leżał po stronie inwestora-dzierżawcy.

     W umowie powinny być zapisane zasady i okres wypowiedzenia umowy w przypadku opóźnienia z zapłatą czynszu lub innych kosztów.

• Sprawdź swojego dzierżawcę

     To właściwie jest porada, której należy udzielić przy zawieraniu każdej „poważniejszej” umowy. Powinieneś rozeznać się zarówno co do samej firmy, która będzie widnieć jako strona (spółka) w umowie, ale także co do osoby, które będą tę firmę reprezentować. Musisz wiedzieć, z kim robisz biznes. Sprawdź, czy nie widnieją w bazach dłużników, na giełdach długów, kiedy firma została założona, z jakim kapitałem zakładowym.